¿Qué es mejor, una hipoteca fija o variable?

No existe tal cosa como una hipoteca única para todos. Obtener una es quizás, el compromiso financiero más grande que hagas, pero, ¿qué es mejor, hipoteca fija o variable?

¿Hipoteca fija o variable?

La solución óptima tiene en cuenta el margen de maniobra financiero del prestatario, la tolerancia al riesgo y todos los deseos del prestatario, así como las perspectivas en los mercados de capitales y monetarios. Por eso un buen consejo no es caro, sino valioso.

Financiar tu propia casa es una de las decisiones más importantes de tu vida y tiene importantes consecuencias financieras.

Existen básicamente dos tipos de hipotecas en México, o por lo menos las más usadas: hipotecas de tasa fija e hipotecas de tasa variable. Otros modelos, como las hipotecas escalonadas, combinadas o mixtas, se basan en una de estas hipotecas básicas.

Todas las hipotecas, independientemente del modelo, tienen algunas cosas en común:

 
• Los proveedores verifican la solvencia: tanto la de la propiedad como la del prestatario.
 
• Por lo general, se requiere que los solicitantes contribuyan con un % de sus propios fondos.
 
• Los proveedores generalmente hipotecan una propiedad por hasta el 80 % del valor de mercado; hasta el 65 % como 1ª hipoteca, por encima de eso como 2ª hipoteca que tiene que ser reembolsada.

Una hipoteca de tasa fija te garantiza tasas de interés hipotecarias constantes, pero debes comprometerte a un plazo determinado. Una hipoteca de tasa variable te brinda más flexibilidad durante el plazo, pero las tasas de interés son generalmente más altas.

Hipoteca variable

El tipo de interés de una hipoteca con interés variable se calcula en función de la situación de los mercados monetarios y de capitales. Si la tasa de interés cae, esto es a tu favor.

Sin embargo, si aumenta, tendrás que asumir los costos adicionales. El plazo es ilimitado y es posible cambiar a otro tipo de hipoteca en cualquier momento.

Hace 20 años, la hipoteca variable seguía siendo la forma de hipoteca más común, mientras que hoy en día su cuota de mercado es pequeña. Cada vez más bancos están dejando de ofrecer hipotecas de tasa variable.

La tasa de interés está sujeta a los altibajos del mercado de capitales, pero los bancos pueden establecerla de manera más o menos arbitraria.

La hipoteca variable por lo general, no tiene plazo y con frecuencia se puede rescindir a los tres o seis meses, por lo que es adecuada para los prestatarios que desean permanecer flexibles debido a una posible venta de la casa o una mayor amortización.

Las mayores ventajas de la hipoteca variable

 
• Propietarios de viviendas han obtenido un beneficio hipotecario variable en lugar de uno fijo cuando caen las tasas de interés en los mercados monetarios y de capital.
 
• También son flexibles porque una hipoteca variable no tiene un plazo fijo, se puede rescindir en cualquier momento en la fecha de terminación y se puede convertir en una hipoteca de tasa fija.
 
• Esto es importante cuando la tendencia de la tasa de interés cambia y el prestatario espera que las tasas de interés aumenten.  

Las mayores desventajas de la hipoteca variable

 
• Los bancos ajustan los tipos de interés de las hipotecas variables a la evolución de los mercados monetarios y de capitales. Es decir, ¡abajo y arriba! Los propietarios de viviendas deben estar atentos a los mercados para evitar ser tomados por sorpresa por el aumento de las tasas de interés.
 
• Las hipotecas de tasa variable también son más caras que las de tasa fija. La prima es relativamente grande en períodos de bajas tasas de interés. En muchos bancos, la tasa de interés de las hipotecas de tasa variable es actualmente el doble que la de las hipotecas de tasa fija a corto plazo, e incluso las hipotecas de tasa fija de 10 a 15 años son más baratas que las hipotecas de tasa variable.

Hipotecas de tasa fija

Con cuentas de tasa fija para casi todas las hipotecas nuevas en la actualidad, tú sabes exactamente en qué costos incurrirás y estos permanecerán iguales durante todo el plazo.

El término “hipoteca de tasa fija” significa un préstamo hipotecario con una tasa fija invariable por un cierto plazo acordado entre el banco y el prestatario (generalmente 10 años, pero varía de un proveedor a otro).

Al pagar intereses adicionales, puedes arreglar tu hipoteca hasta con 12 meses de anticipación. El interés adicional aplicado disminuye a medida que avanza el plazo de la predeterminación.

Alrededor de cuatro de cada cinco prestatarios contratan una hipoteca a tipo fijo. El plazo y la tasa de interés se determinan cuando se celebra el contrato. Son habituales los vencimientos de uno a diez años (en algunos casos incluso se ofrecen vencimientos de hasta veinte años), siendo los plazos medios de cuatro a seis años los más habituales.

Las hipotecas de tasa fija son adecuadas para los prestatarios que esperan que las tasas de interés suban o que quieren protegerse de sorpresas desagradables para poder presupuestar con precisión hasta el último franco.

Desventaja: No te beneficias si las tasas de interés bajan y pagas la tasa fija hasta que expire el contrato.

Las mayores ventajas de la hipoteca a tipo fijo

 
• El deudor hipotecario sabe en el momento de la celebración del contrato qué tan altos son los costos de financiamiento y qué tan alta será la carga mensual. De esta manera, puede planificar y presupuestar con mayor certeza.
 
• Los prestatarios de hipotecas que asumen que las tasas de interés del mercado monetario y de capital aumentarán aseguran las bajas tasas de interés con una hipoteca de tasa fija.
 
• La hipoteca de tasa fija es un seguro contra el aumento de las tasas de interés.

Las mayores desventajas de la hipoteca a tipo fijo

 
• El acreedor hipotecario debe contratar una nueva hipoteca cuando vence la hipoteca de tasa fija. Si las tasas de interés aumentaron durante el plazo de tu hipoteca de tasa fija, la carga de intereses aumentará y posiblemente cuestione el cálculo de la asequibilidad.
 
• Los prestatarios de hipotecas, al cancelar hipoteca a tipo fijo o convertir a una hipoteca de tasa ajustable puede incurrir en multas o cargos. Algunos bancos generalmente excluyen la terminación anticipada en sus acuerdos de préstamo.

Comparación de hipotecas de tasa fija y tasa variable

Tipo de hipotecaHipoteca a tipo fijoHipoteca a tipo variableBeneficios

         
• Debido a que el interés se mantiene igual, siempre sabrás cuándo liquidarás tu hipoteca.
         
• Más fácil de entender que una hipoteca de tasa variable.
         
• Tendrás la confianza de saber cuánto presupuestar para los pagos de la hipoteca.
       

         
• La tasa de interés inicial suele ser más baja que una hipoteca de tasa fija.
         
• Un pago inicial más bajo puede ayudarte a calificar para un préstamo más grande.
         
• Si la tasa preferencial cae y tu tasa de interés cae en consecuencia, una mayor parte de tus pagos se destinará al pago de capital.
         
• Puedes convertir a una hipoteca de tasa fija en cualquier momento.
       

Preocupaciones

         
• La tasa de interés inicial suele ser más alta que una hipoteca de tasa variable.
         
• Estás bloqueado en tu tasa de interés durante todo el plazo de tu hipoteca.
         
• Si rompes tu hipoteca por cualquier motivo, las multas probablemente serán mayores que las de una hipoteca de tasa variable.
       

         
• Si la tasa preferencial aumenta y tu tasa de interés aumenta en consecuencia, menor cantidad de tus pagos se destinarán al capital, lo que podría prolongar el período de amortización.
       

¿Es mejor una hipoteca fija o variable?

Si la incertidumbre financiera de una hipoteca de tasa variable no te asusta, en un entorno de tasas de interés bajas, una hipoteca de tasa variable podría ser una mejor opción porque es probable que la tasa sea más baja que una hipoteca de tasa fija, y puede ahorrarte mucho dinero.

Sin embargo, si te gusta saber que el pago de tu hipoteca seguirá siendo el mismo, independientemente de si las tasas hipotecarias suben o bajan, entonces una hipoteca de tasa fija es tu mejor opción.

En última instancia, puedes cambiar el tipo de tasa de tu hipoteca al final de tu plazo cuando renueves tu hipoteca. Algunos prestamistas también te permiten convertir tu tasa variable a una tasa fija durante el plazo inicial.

Conclusiones

Es posible que puedas negociar un poco la tasa de interés, incluso vale la pena comparar las tasas de varios prestamistas. Si encuentras una tasa más baja en otro lugar, pregúntale a tu prestamista si puede igualarla o incluso mejorarla.

A menudo, tendrás más suerte en la negociación si tienes una solicitud de hipoteca atractiva. Eso incluye un buen pago inicial e historial crediticio, ingresos estables y una baja tasa de servicio de la deuda.

Si ya tienes otros productos con el prestamista (es decir, inversiones, seguros o incluso una tarjeta de crédito), también puedes obtener una mejor tasa.

Puedes ahorrar intereses con la estrategia adecuada. No ahorras intereses a largo plazo con el proveedor más barato, sino con la combinación adecuada de tipos de hipoteca. Muchas veces los bancos suelen hacer recomendaciones a su favor y no a favor del cliente.

No es casualidad que la proporción de hipotecas a tipo fijo a medio plazo sea alta, aunque se ha demostrado que es la forma de hipoteca más cara durante varios períodos del año.

Cuestiona las recomendaciones de tu asesor bancario y obtén una segunda opinión, en clau.com recibirás asesoría oportuna, podrás calcular tu crédito hipotecario y recibirás las mejores garantías.