El uso de suelo, cuál es su Importancia

El uso de suelo tiene como función conocer cuáles son las actividades permitidas al interior de un predio. En CDMX es un requisito indispensable para comenzar la construcción de cualquier proyecto, así que es muy importante saber cuál es el uso de suelo permitido para esa zona y si se puede solicitar una licencia en caso de necesitarla.

Solicitar la licencia de uso de suelo

Las personas físicas o morales pueden solicitar la licencia de uso de suelo si requieren el permiso para utilizar un predio con un determinado uso de suelo, ya sea habitacional, de servicios, comercial o industrial.

Este documento no otorga derechos, ni obligaciones a los peticionarios y tampoco modifica los derechos ya conferidos mediante licencias.

El dictamen permite establecer normas y condiciones de acuerdo a parámetros ya establecidos por la normatividad urbana de cada zona.

• Tipo A; se refiere únicamente a viviendas, comercio y servicio básico compatible con vivienda y comercio.
• Tipo B; se refiere a viviendas sin exceder en 50 unidades, comercio básico de más de 500 m², de terreno, talleres y servicios automotrices, servicios de educación hasta nivel bachillerato, salón de fiestas y uso industrial.
• Tipo C; Se refiere a viviendas de más de 50 unidades, tiendas de autoservicio y centros comerciales, restaurantes y comercios con venta de bebidas alcohólicas, hospitales, centro de postgrado y universidades, instalaciones deportivas de gran influencia, salón de fiestas de usos múltiples y clínicas médicas.

¿Quién se encarga de establecer los usos de suelo?

Los Programas de Desarrollo Urbano y Parciales de Desarrollo Urbano establecen los usos de suelo permitidos en cada demarcación territorial.

Los Programas de Desarrollo Urbano determinan los usos de suelo con el interés de ordenar el tipo de actividades que se pueden realizar en cada zona. No obstante, debe recordarse que muchos predios tienen derechos adquiridos por usos de suelo continuos a lo largo de varios años, por lo que la concurrencia de usos de suelo en una misma zona no necesariamente es resultado de un proceso de planeación.

El objeto primario de vivir en una ciudad es habitacional. Por ello, en términos generales, hablamos de uso de suelo Habitacional y un uso de suelo Habitacional Mixto, donde se permiten y realizan el resto de actividades necesarias para habitar la ciudad.

Los usos de suelo pueden ser tan diversos como diversas son las actividades humanas y varían de una demarcación a otra.

La zonificación determina el potencial de desarrollo de cada predio

La zonificación se encuentra establecida en los Programas de Desarrollo Urbano (PDU) y Parciales (PPDU) de cada Alcaldía.

Cada Programa de Desarrollo Urbano tiene diferentes usos de suelo permitidos en las distintas zonificaciones.

El uso de suelo depende de 4 variables

Ejemplo: H / 3 / 20 / 500

1. H

‍Significa Habitacional. El uso de suelo expresa el destino o actividades que se pueden realizar en dicho predio. Para poder determinar los usos de suelo permitidos en un predio se podrá consultar la página del Sistema de Información Geográfica de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SIG SEDUVI)

2. 3

‍Representa que pueden ser construidos hasta tres pisos, pues son los niveles máximos de construcción en la zona. Los niveles máximos están determinados por la zonificación que a cada predio asignan los Programas de Desarrollo Urbano y Parciales de Desarrollo Urbano de cada Alcaldía (artículo 3 fracción XXV y 33 fracciones II de la Ley de Desarrollo Urbano).

3. 20

‍Representa que debe contar con un 20 por ciento de área libre dentro de todo el terreno. El porcentaje de área libre se establece en los Programas de Desarrollo Urbano y Parciales de Desarrollo Urbano de cada Alcaldía, de acuerdo con la zonificación asignada a cada predio.

4. 500

‍Expresa los m² por vivienda de un predio de 1000 m², significa que solo se pueden construir dos viviendas. La densidad del predio también está establecida en la zonificación que asigne a cada predio los Programas de Desarrollo Urbano o Parciales de Desarrollo Urbano de cada Alcaldía.
Para su interpretación, deberá consultarse la Norma General de Ordenación 11

Importante es decir que, a la zonificación primaria establecida en los PDU le pueden aplicar excepciones y modificaciones de conformidad con los instrumentos de desarrollo urbano y aplicación de Normas de Ordenación.

La información respecto a la zonificación y uso de suelo de un predio o inmueble es información pública, por lo que puede ser consultada en el SIG SEDUVI o en el texto de los Programas de Desarrollo Urbano y Parciales de Desarrollo Urbano de cada Alcaldía. Estos se pueden encontrar en la página electrónica de la misma Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI).

Conclusiones

El uso de suelo se refiere a qué actividad se puede llevar a cabo en un predio, esta actividad se acepta o no por el Instrumento de Planificación Territorial de la SEDUVI. Contar con este documento te permite saber cuántos pisos puedes construir en tu vivienda, saber si puedes abrir un local comercial en tu terreno, entre otras actividades.

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